CDU

Frage 1: Die Verordnungen zur Kappungsgrenze und zur Mietpreisbremse treten schon 2025 wieder außer Kraft. Werden Sie sich für eine Verlängerung stark machen?

Grundsätzlich gilt es festzustellen, dass dem Sächsischen Landtag die Zuständigkeit für Verordnungen fehlt. Insoweit ist der direkte Einfluss seitens der CDU zur Verlängerung der beiden Regelungen nur bedingt vorhanden. Dessen ungeachtet werden wir uns, im Falle eine Regierungsbeteiligung, einer weiteren Verlängerung der Kappungsgrenze und Mietpreisbremse nicht verweigern. Voraussetzung dafür ist der nachgewiesene Bedarf und die Wirksamkeit der beiden Regelungen. Daher werden wir im Vorfeld einer möglichen Verlängerung der Verordnungen prüfen lassen, ob die Ziele erreicht wurden und mit welchem Aufwand.

Frage 2: Zuletzt wurde von der Landesregierung eine Rechtsgrundlage für Zweckentfremdungsverbote erlassen. Im Vergleich zu anderen Bundesländern fällt diese schwach aus. Halten Sie ein Verschärfen des Zweckentfremdungsverbots für sinnvoll?

Nein. Wir sehen im Moment keine Notwendigkeit einer Verschärfung. Aus unserer Sicht haben die Beratungen im Sächsischen Landtag und insbesondere die Sachverständigenanhörung gezeigt, dass es nach wie vor zwischen Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und Eigentümerverbänden auf der einen Seite und den betreffenden Städten – das sind im Grunde genommen ausschließlich Dresden und Leipzig – auf der anderen Seite unterschiedliche Auffassungen zur Angespanntheit des Wohnungsmarktes gibt und bisher die Unterschiedlichkeit in der Datenbasis nicht ausgeräumt werden konnte.

Ebenso ist festzustellen: Weil das Zweckentfremdungsverbot einen bedeutsamen Eingriff in die Eigentumsrechte der Immobilieneigentümer darstellt, bedarf das einer besonders sorgfältigen Abwägung.

Sowohl für Dresden als auch für Leipzig ist anzumerken, dass in den vergangenen Jahrzehnten manche Umnutzungen – beispielswiese für Arztpraxen, Anwaltskanzleien, Versicherungs- und Reisebüros oder für sonstige Büronutzungen sowie für Gemeinschaftsräume bei Hausgemeinschaften – durchaus willkommen waren. Das wird bei der Diskussion leicht vergessen.

Zweckentfremdung ist somit nicht per se etwas Schlechtes.

Es ist ebenfalls anzumerken, dass die Übernachtungsform Ferienwohnung oder Airbnb durchaus steigenden Zuspruch bei vielen Reisenden hat, insbesondere bei der jüngeren Generation oder bei Familien.

Auch wurde in der Sachverständigenanhörung des Sächsischen Landtages deutlich, dass die Vermieter mit den Nutzern Mietverträge über Wohnraumvermietung abgeschlossen haben, in denen als Zweck das Wohnen festgelegt ist. Das wird nach deren Zahlen für 97 % aller Wohnungen auch so umgesetzt. Die Vermieter haben eigene mietrechtliche Möglichkeiten, wenn die Mieter selbst Airbnb-Vermietung betreiben oder anfangen, ihre Wohnung gewerblich zu nutzen. Dafür brauchen die Mieter die Erlaubnis des Vermieters. Weder Wohnungsgenossenschaften noch Wohnungsgesellschaften oder die meisten privaten Vermieter haben ein Interesse daran, ihre Wohnungen zur Ferienwohnungsvermietung anzubieten.

Neben der touristischen Nutzung wird aus unserer Sicht kein Handlungsbedarf gesehen. Selbst bei der touristischen Nutzung wird das Problem von Experten nur im sehr begrenzten Maße beobachtet, zum Beispiel in den Innenstädten von Leipzig oder Dresden.

Wir haben in Sachsen ein schlankes, auf das Notwendige beschränktes und am Ende auch zeitlich beschränktes Gesetz erarbeitet – so, wie es immer ist, wenn man in Eigentumsrechte eingreift. Wir werden das Gesetz zu gegebener Zeit evaluieren, und es wird sich zeigen, wie groß der Bedarf, aber auch wie groß die Zahl der Wohnungen ist, die dem Wohnungsmarkt wieder zugeführt werden konnten.

Frage 3: Sozialer Wohnungsbau in Sachsen ist im Wesentlichen zum Erliegen gekommen. Aktuell fehlen in Sachsen 47.859 Sozialwohnungen. Welche Maßnahmen von Seiten der Landesregierung sind notwendig, um sozialen Wohnungsbau wieder attraktiv zu machen?

Die finanziellen Rahmenbedingungen für den sozialen Wohnungsbau haben sich in den letzten 4 Jahren deutlich verbessert. Zuletzt wurden die Mittel im Februar 2024 für den Wohnungsbau deutlich aufstockt. Für den Bau von Sozialwohnungen und für die Schaffung von Wohneigentum können insgesamt rund 73 Millionen Euro mehr zur Verfügung gestellt werden. Damit können viele Wohnungen modernisiert oder neu errichtet werden. Für uns als Sächsische Union ist das die konsequente Umsetzung unserer Wohnungsbaupolitik: Bauen, bauen, bauen!

Die Verstärkung dieser Wohnungsbaumittel ist in schwierigen Zeiten auch für die Baubranche ein starkes Signal. Die Erfahrung zeigt, dass diese Gelder zügig abgerufen werden und so die Auftragslage in der sächsischen Bauwirtschaft gestützt werden kann. Wir als Sächsische Union sehen besonders in der Erhöhung der Fördermittel für die Eigentumsförderung für junge Familien um 26 Mio. auf 105 Mio. Euro einen wichtigen Beitrag. Damit soll vor allem auch auf dem Land Wohneigentum geschaffen und modernisiert werden. Das stärkt den ländlichen Raum.

Im laufenden Doppelhaushalt wurden in der Umsetzung der sog. Klimamilliarde des Bundes aus der Bund-Länder-Vereinbarung klimagerechter sozialer Wohnungsbau 57 Millionen Euro in den beiden Haushaltsjahren bereitgestellt.

Frage 4: Sollte allein die Erhöhung der Förderung von sozialem Wohnbau nicht ausreichen, welche alternativen Maßnahmen halten Sie dann für sinnvoll?

Wir verweisen auf unsere Ausführungen zu Frage 7.

Frage 5: Das prognostizierte Bevölkerungswachstum in Leipzig und Dresden wird nicht nur durch Wohnungsneubau in den wachsenden Gemeinden aufgefangen werden können. Wichtig wäre eine Einbindung des Umlandes. Welche Maßnahmen sind dazu Ihrer Meinung nach sinnvoll und notwendig?

Das Umland von Leipzig und Dresden bietet bereits heute attraktive Wohnungsangebote. Neben der Bekämpfung des Leerstandes auf dem Land, lassen sich dadurch auch demografische Probleme lösen. Die Sächsische Union wirbt deshalb dafür, die Wohnungssuche auf das jeweilige Umland auszudehnen. Damit dieser Stadt-Umland-Ausgleich fair gelingen kann, müssen Chancen und Hindernisse frühzeitig erkannt werden.

Der Neubau bzw. der Zuzug im Umland ist vor allem dann wohnungspolitisch und städtebaulich sinnvoll, wenn bei der Planung auch die Infrastrukturen der öffentlichen Daseinsvorsorge berücksichtigt werden: Schulen, soziale Einrichtungen, Kulturangebote. Außerdem gilt es, eine Zunahme des motorisierten Individualverkehrs durch das Pendeln zu vermeiden. Die oft bereits ausgelasteten städtischen Verkehrsnetze sollten stattdessen durch den Ausbau des öffentlichen Verkehrs und anderer umweltverträglicher Verkehrsformen entlastet werden. Die verstärkte Möglichkeit zu Homeoffice in den eigenen vier Wänden kann bei dem Stadt-Umland-Ausgleich ebenfalls behilflich sein.

Frage 6: Welche Antworten haben Sie auf den fortschreitenden Strukturwandel im ländlichen Raum unter dem Gesichtspunkt Wohnen und der dort voranschreitenden Abwanderung. Ändert sich nichts Wesentliches, sollen laut aktueller Studie Landkreise bis zu 19 % ihrer Bevölkerung bis 2040 verlieren.

Der Strukturwandel wird besonders in den ehemaligen Braunkohlerevieren umfassend begleitet und auf die verschiedenste Art und Weise gefördert. Es geht darum, die Rahmenbedingungen für das Leben und Arbeiten in den betreffenden Regionen möglichst attraktiv zu gestalten, so dass die Regionen auch in Zukunft lebenswert bleiben.

Strukturwandel findet aber auch und besonders außerhalb der ehemaligen Braunkohlereviere der Lausitz und im Mitteldeutschen Revier statt, z. B. in der Automobilregion Zwickau.

Überall schrumpft die Bevölkerungszahl in den Kommunen des ländlichen Raums, während gleichzeitig der Anteil älterer Menschen sowie der von Zuwanderern aus unterschiedlichen Kulturen ansteigt. Dieser demographische Wandel fordert das Modell des Generationenvertrags in einer bis dato relativ homogenen Gesellschaft unübersehbar heraus. Und schließlich: Der Wandel der Lebensformen und Lebensstile in nahezu allen Bevölkerungsgruppen und Regionen, charakterisiert durch die miteinander verbundenen Bewegungen der Pluralisierung einerseits und der Individualisierung andererseits, stellt das Lebensmodell der Normalbiographie in Frage, in deren Zentrum die Kleinfamilie steht.

Seit 1990 befindet sich Sachsen in diesem fundamentalen Veränderungsprozess, der in jüngster Zeit an Dynamik und Brisanz stark zugenommen hat. Individuelles Wohnen und gesellschaftliches Zusammenleben bleiben in ihren Formen und Funktionen von diesen Veränderungen nicht unberührt. Im Gegenteil: An vielen Orten haben sich längst neue Formen des Wohnens und Miteinander-Lebens entwickelt, wie etwa Wohngemeinschaften nicht nur für Studierende, betreutes Wohnen oder Wohnresidenzen für ältere Menschen, Modelle für das Wohnen mit Kindern oder Nachbarschaftskulturen zugewanderter Mitbürger. Wohnungspolitik und Planung, Immobilienbau und -verwaltung lassen zwar vielfältige und interessante Ansätze zur Aufnahme und Weiterführung dieser gewandelten Wohn- und Lebensbedürfnisse erkennen, ihre Beiträge bilden jedoch häufig Solitäre in einer ansonsten herkömmlichen Vorstellungen und Bedingungen verhafteten Wohnlandschaft, die sich insbesondere im Immobilienbestand, vielfach aber auch in der Wohnungsverwaltung spiegelt.

Wohnungspolitik umfasst heute weit mehr als die Bereitstellung von Wohnraum für alle. So wichtig und erfolgreich diese Leistung der Wohnungspolitik in der Vergangenheit war, für die Zukunft werden von ihr bauliche und städtebauliche, soziale, ökologische und wirtschaftliche Leistungen gleichermaßen erwartet. Wohnungspolitik und mit ihr die Aufgaben städtebaulicher Planung und verantwortlicher Umsetzung in Wohnungswirtschaft, Bau- und Immobilienbranche stehen damit am Schnittpunkt vielfältiger gesellschaftspolitischer Interessen. In Zukunft müssen sie beweisen, ob sie zu einem Hemmschuh oder einem zentralen Faktor der Modernisierung und Weiterentwicklung der Gesellschaft werden.

Frage 7: Was ist notwendig, um Klimaschutz und bezahlbares Wohnen in Einklang zu bringen?

Für den Klimaschutz müssen die Emissionen in allen Bereichen signifikant sinken. Dazu gehört auch der Gebäudebereich. In Deutschland entfallen rund 35 Prozent des Energieverbrauchs und etwa 30 Prozent der Treibhausgase auf den Gebäude-Sektor.

Durch entsprechende Klimaschutzmaßnahmen im Gebäudebereich verändern sich aber auch die Wohnkosten: Modernisierungen können höhere Mieten zur Folge haben, gleichzeitig sinken die Heizkosten. Die energetische Modernisierung bestehender Gebäude kann die Wohnkosten und -belastung von Haushalten verändern. Die Regelungen zur Umlage von Modernisierungskosten nach § 559 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) haben zum Ziel, einen Anreiz für Vermietende zu setzen, in energetische Verbesserungen zu investieren. Gleichzeitig werden die Mieterinnen und Mieter belastet, indem die Kaltmieten steigen. Dies kann nicht immer durch die Energiekosteneinsparungen ausgeglichen werden, so dass es häufig auch zu einem Anstieg der Warmmieten kommt.

Bezahlbares Wohnen und Klimaschutz in Einklang zu bringen ist aber eine wichtige Aufgabe der kommenden Jahre. Aus unserer Sicht ist dafür vor allem das Handeln der Bundesregierung gefragt. Der Staat muss vom Kostentreiber des Wohnungsbaus zum Impulsgeber werden und gute Anreize bieten.

Wir setzen uns dafür ein, klare Perspektiven und Planungssicherheit für bezahlbares Wohnen zu setzen:

1. Steuerliche Maßnahmen für Investitionen in den Wohnungsbau und zur Senkung der Kosten

a) Sonderabschreibung für sozialen Wohnungsbau: Wer eine Immobilie baut, die als Sozialwohnung genutzt werden soll, kann zusätzliche Abschreibungen von der Steuer absetzen.

b) Sonderausgabenabzug für selbstgenutztes Wohneigentum: Wer ein eigenes Zuhause kauft und selbst darin lebt, kann bestimmte Ausgaben von der Steuer absetzen. So ist es möglich, beispielsweise Hypothekenzinsen oder Darlehenskosten für das selbstgenutzte Eigenheim in der Steuererklärung vom zu versteuernden Einkommen abzuziehen. Dadurch müssen weniger Steuern gezahlt werden.

c) Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer: Wer eine Immobilie kauft, muss normalerweise eine Grunderwerbsteuer zahlen. Wir fordern Freibeträge, die den Betrag reduzieren, auf den die Steuer erhoben wird.

2. Gezielte Förderung

a) Wir fordern die verschiedene Förderprogramme für den Wohnungsbau zu erweitern und zu verbessern, um mehr Menschen den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum zu ermöglichen.

b) Das Förderprogramm "Wohneigentum für Familien" (WEF) muss verbessert werden, d. h. mehr Familien zulassen, indem das Einkommen, das diese Familien verdienen dürfen, höher festgelegt wird.

c) Zusätzlich werden auch Häuser gefördert, die energieeffizient sind (Energieeffizienzstandard EH 55).

d) Nicht nur der Kauf neuer Häuser, auch der Kauf von bereits gebauten Häusern wird gefördert. Besonders sollen Familien mit niedrigen oder mittleren Einkommen unterstützt werden, wenn sie zum ersten Mal ein Haus kaufen. Dafür werden staatlich unterstützte Mietkaufmodelle entwickelt. Diese Modelle berücksichtigen die Anzahl der Kinder in der Familie, das Einkommen der Eltern und das Konzept eines Hauses. Flexible Grundrisse und der Quadratmeterverbrauch pro Kopf werden hier ebenso berücksichtigt.

3. Senkung von Bau- und Baunebenkosten

a) Neubauten müssen bestimmte ökonomische und umweltfreundliche Standards erfüllen. Der jetzige Standard (EH40) darf nicht angehoben werden.

b) Auch die kürzlich beschlossene Änderung im Gebäudeenergiegesetz muss angefasst werden. Stattdessen wird ein Förderkonzept entwickelt, das den rechtlichen Anforderungen entspricht und wirtschaftliche Belastungen vermeidet.

c) Auch weitere Verhandlungen auf europäischer Ebene sind betroffen. Die derzeitigen Mindeststandards müssen bestehen bleiben. Erweiterte Zwangsmaßnahmen zur energetischen Sanierung werden nicht akzeptiert. d) In angespannten Wohnungsmärkten sollte der Wohnungsbau durch vorübergehende Ausnahmen von planungsrechtlichen Anforderungen befreit werden.

e) Baugenehmigungen sollten durch Digitalisierung vereinfacht werden.

Frage 8: Die zuletzt erhebliche Inflation hat gezeigt, dass dringend mieterschützende Nachbesserungen an der Indexmiete erforderlich sind. Wie will sich Sachsen für mehr Mieterschutz auf Bundesebene in Mietverträgen mit Indexmiete einsetzen?

Aufgrund der stark gestiegenen Inflation der letzten Jahre sind Indexmieten ein Preistreiber am Wohnungsmarkt und sind damit zu einer enormen Belastung für viele Menschen geworden, insbesondere für Familien mit Kindern. Es ist daher zwingend geboten, hier eine Regelung zu finden, die Indexmiete von den hohen Inflationszahlen abzukoppeln – ggf. auch nur befristet. In jedem Fall ist die Bunderegierung gefragt, einen vernünftigen Gesetzentwurf auf den Tisch zu legen, über den wir dann gemeinsam sprechen und den wir ggf. gemeinsam umsetzen können.

Frage 9: Die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung stellt sich als erhebliches Risiko dar. Problematisch ist insbesondere die Missbrauchsmöglichkeit. Halten Sie ein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB oder eine verlängerte Kündigungsfrist nach § 577a Abs. 2 BGB für sinnvoll?

Die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung wird von uns nicht in Frage gestellt, wir lehnen es ab, dieses Recht einzuschränken. Die Bedingungen, die erfüllt sein müssen, damit eine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich ist, wurden gesetzlich streng geregelt. Der Wohnraum darf vom Vermieter nur für sich selbst, für Familienangehörige oder Personen, die im selben Haushalt leben, beansprucht werden.

Wenn eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen wird, dann aber nicht derjenige einzieht, für den Eigenbedarf geltend gemacht wurde, sondern jemand ganz anderes, ist das heute schon vorgetäuschter Eigenbedarf – das ist verboten. Dies führt zu Schadensersatzansprüchen und verhindert am Ende, dass Vermieter mehr oder weniger willkürlich agieren können.

Unsere Rechtsprechung hält die Rechte von Mieterinnen und Mietern zu Recht hoch. Die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichtes besagt: Mieter haben wegen der starken sozialen Stellung, die wir ihnen durch das Gesetz eingeräumt haben, sogar eine eigentümerähnliche Position. Das ist absolut richtig; denn Wohnen ist kein Gut wie jedes andere. Es geht auch immer um ein Stück persönlichen Rückzugraum, es geht um ein Stück Heimat.

Aber natürlich gibt es auch die Rechte der Eigentümer. Das ist ebenfalls ein schützenswertes Gut. Das Eigentum wird in Artikel 14 des Grundgesetzes gewährleistet, was auch Freiheitsraum gegenüber staatlicher Einflussnahme ist. Diese beiden Dinge muss man gegeneinander abwägen.