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26.02.21 - 11:38 Uhr

Mietrechtlicher Expertentipp

Kündigungsausschluss

(mvd) Mietverträge mit Kündigungsausschluss sind „Zwitter“ und nach Angaben des Mietervereins Dresden und Umgebung e.V. mitunter eine echte Falle für Mieter. Diese Verträge sind einerseits unbefristete Mietverträge, andererseits können sie aber nicht jederzeit gekündigt werden, sondern erst nach einem bestimmten, im Vertrag festgelegten Zeitraum.

Der normale unbefristete Mietvertrag hat kein vorab bestimmtes Vertragsende. Er endet dann, wenn eine der beiden Vertragspartner kündigt. Mieter können den unbefristeten Mietvertrag jederzeit und ohne Angabe von Gründen mit einer Frist von 3 Monaten ordentlich kündigen.

Das Gegenstück zu diesem unbefristeten Mietvertrag ist der Zeitmietvertrag. Hier wird bei Vertragsabschluss die Vertragslaufzeit vereinbart und ein konkreter Grund für die zeitliche Befristung genannt. Während der Laufzeit des Zeitmietvertrages kann weder der Vermieter noch der Mieter kündigen.

Anders wiederum bei einem unbefristeten Mietvertrag mit einem gegenseitigen Kündigungsverzicht oder Kündigungsausschluss. Hier kann vereinbart werden, dass das Kündigungsrecht für Mieter und Vermieter für 6 Monate, 2 Jahre bzw. sogar 4 Jahre ausgeschlossen wird (u.a. BGH, VIII ZR 27/04). Folge ist, so der Mieterverein Dresden, dass Mieter auch bei einem solchen Mietvertrag für die Dauer des vereinbarten Kündigungsausschlusses nicht ordentlich kündigen können. Sie sind an den Mietvertrag, d.h. an die Wohnung gebunden. Ist die Zeitspanne länger als 4 Jahre, ist der Kündigungsausschluss von Anfang an unwirksam. Die Frist wird dabei ab Vertragsschluss, nicht erst ab Einzug gerechnet. Die Kündigung muss unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist zum Ende des 4. Jahres möglich sein. Vertragsklauseln, die bestimmen, dass der Mieter frühestens nach 4 Jahren kündigen kann, sind deshalb unwirksam (u.a. BGH, VIII ZR 86/10).