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14.12.20 - 18:03 Uhr

Mietrechtlicher Expertentipp - Beruf und Wohnung

(mvd) Wird die Wohnung zu Wohnzwecken vermietet, ist eine berufliche oder gewerbliche Nutzung nach Angaben des Mietervereins Dresden und Umgebung e.V. grundsätzlich nicht gestattet. Anders nur, wenn im Mietvertrag auch eine gewerbliche Nutzung vorgesehen ist (sog. Mischmietverhältnis) oder der Vermieter der beruflichen Nutzung der Wohnung zustimmt oder er sie erlauben muss.

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 165/08) dürfen Mieter ihre Wohnung nutzen, um zu arbeiten, ihrer freiberuflichen oder gewerblichen Tätigkeit nachgehen zu können. Dies ist zulässige, solange keine unzumutbaren Belästigungen der Mitbewohner durch Kundenverkehr eintreten, sich der Wohnungscharakter nicht ändert, keine baulichen Veränderungen erfolgen und auch keine Beschädigungen der Wohnräume zu befürchten sind. Erlaubte Nutzungen sind beispielsweise schriftstellerische Tätigkeiten, Homeoffice im Angestelltenverhältnis oder die Unterrichtsvorbereitung von Lehrerinnen und Lehrern.

In allen anderen Fällen ist immer die Genehmigung des Vermieters notwendig. Das gilt schon für den Fall, dass die Wohnung beim Gewerbeamt als Betriebsstätte angegeben und als Geschäftsadresse genutzt wird (BGH VIII ZR 149/13) oder wenn der Mieter zum Beispiel an drei Werktagen in der Woche für rund 12 Schüler Gitarrenunterricht erteilt und es zu Lärmstörungen kommt (BGH VIII ZR 213/12). Das gilt auch bei sonstigem störenden Publikums- und Kundenverkehr, wie

  • Beschäftigung von Angestellten in der Wohnung des Mieters,
  • Unterhaltung zum Beispiel eines Makler- oder Ingenieurbüro oder
  • Betrieb eines Kosmetik- oder Fußpflegestudio.

Auch die entgeltliche Betreuung von mehreren Kindern – hier 5 Kindern – als Tagesmutter ist als teilgewerbliche Nutzung verboten (BGH V ZR 204/11).

Wer ohne Erlaubnis des Vermieters in der Wohnung einer beruflichen Tätigkeit nachgeht, riskiert nach Angaben des Mietervereins Dresden eine Abmahnung und möglicherweise Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache.